Claves para entender el laberinto del COU de Selci

El desarrollo inmobiliario e industrial de Hurlingham ingresó en una zona de extrema turbulencia jurídica. Tras el freno impuesto por el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires al Código de Ordenamiento Urbano (COU) impulsado por el intendente Damián Selci a fines del año pasado, la gran incógnita es qué pasará de ahora en más con las obras y emprendimientos que ya habían recibido luz verde oficial bajo una norma que ahora se encuentra congelada.

El conflicto se desató cuando la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial emitió un duro dictamen técnico que bloqueó la homologación de la ordenanza remitida desde Hurlingham.

La Provincia detectó incompatibilidades insalvables con el Decreto-Ley 8912/77 y su decreto reglamentario 1549/83, las leyes que regulan el uso del suelo bonaerense.

Entre las principales objeciones figuran el avance de "fronteras industriales" sobre barrios residenciales, la habilitación de edificios en altura que exceden las densidades permitidas y la falta de factibilidad técnica en las redes de agua, cloacas y electricidad para soportar el crecimiento demográfico.

CHAU SUPERPODERES

Sin embargo, uno de los puntos clave fue la exigencia de Provincia de eliminar la delegación de facultades legislativas al intendente Selci.

Ante esa imposición del gobierno de la Provincia de Buenos Aires, el oficialismo local se vio obligado a dar marcha atrás en el nuevo Código con el polémico artículo 3° de la Ordenanza 9689, quitando de ese modo los superpoderes que le otorgaban al intendente facultades excepcionales.

Ese artículo delegaba en el Departamento Ejecutivo de Hurlingham la potestad de realizar modificaciones directas al texto normativo y decidir de forma unilateral su entrada en vigencia.

La Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano consideró inadmisible esta delegación de facultades, advirtiendo que violaba los procedimientos institucionales de la Provincia de Buenos Aires y generaba un escenario de discrecionalidad.

EN LA CUERDA FLOJA

Ante el rechazo platense, el oficialismo debió derogar el COU 2025 y enviar al Concejo Deliberante un nuevo texto basado en las observaciones técnicas que recibió. El ejecutivo municipal vendió al nuevo Código como un proyecto con simples ajustes que no modificaban el espíritu original de la reforma urbanística.

No obstante, a gruesos trazos, una fuente de la gobernación bonaerense confió a Planeta Hurlingham que las observaciones al COU 2025 fueron "duras y contundentes", tanto "de forma como de fondo".

No obstante, el nuevo COU enviado por el Ejecutivo Municipal que fue aprobado por el Concejo Deliberante contiende lineamientos que no cumplirían con las exigencias provinciales de la Ley de Suelos.

PERMISOS EXPRÉS

En la práctica, el Municipio debió reestablecer la vigencia del código urbanístico anterior (sancionado en 2019 durante la intendencia de Juan Zabaleta), el cual cuenta con la convalidación legal de la Provincia.

Esta pirueta legislativa dejó expuestos los denominados "permisos exprés": autorizaciones de obra que el municipio otorgó utilizando los indicadores del código suspendido.

Esos permisos carecen de solidez legal, ya que el Decreto-Ley 8912/77 es taxativo: ninguna norma urbana municipal es válida ni genera derechos firmes hasta que no sea convalidada por el Poder Ejecutivo provincial. 

IDA Y VUELTA A LA PLATA

En el plano político, la oposición en el Concejo Deliberante denunció una "irresponsabilidad institucional" por parte del Ejecutivo local al otorgar permisos basados en una ordenanza precaria.

Por su parte, desde el Palacio Municipal expresan que la vuelta al código urbanístico anterior es una medida temporal. Sostienen que el plano de 28 zonas diseñado por la actual gestión se mantiene firme y que el nuevo texto enviado al Concejo Deliberante representa un simple "ajuste técnico" destinado a cumplir con las exigencias de La Plata.

Mientras el expediente viaja ida y vuelta por los pasillos administrativos del gobierno bonaerense, las obras concebidas bajo el código urbano impulsado por Selci navegan ahora en un mar de dudas, atrapadas entre la autonomía que reclama el municipio y los límites técnicos y de infraestructura que impone la Provincia.