Hurlingham: de la trampa de las excepciones al vía libre del COU 2025

El Código de Ordenamiento Urbano (COU) 2025, impuslado por el intendente Damián Selci y votado por el Concejo Deliberante en diciembre del año pasado, vino a blanquear una situación que ya venía ocurriendo masivamente en el partido de Hurlingham bajo el paraguas de las excepciones.

"Una excepción es una ordenanza que permite una construcción o actividad en un terreno donde la norma vigente no lo permite. Por ejemplo, la construcción de torres en un área sin cloacas o agua corriente, o la habilitación de comercios en barrios residenciales", explica el colectivo Vecinos Autoconvocados de Hurlingham. 

La excepción, una figura legal pero no legítima, dado que vulnera el Código de Ordenamiento Urbano vigente diseñado en teoría para el bienestar común, se convierte en un ardid para darle luz verde a los desarrollos inmobiliarios sorteando las normativas.

En esos casos, las constructoras presentan evaluaciones ambientales que el Concejo Deliberante aprueba, pidiendo simplemente alguna adecuación, como bombas de agua especiales.

"El nuevo código de Ordenamiento urbano vino a simplificar el proceso, modificando las zonificaciones y relajando las exigencias, ya que más controles y más servicios no fueron considerados en el COU 2025. La planificación no es un freno al progreso, es el modo de garantizar la seguridad de los vecinos. Es la garantía que el vecino va a poder usar agua, que su barrio no se va a inundar y que no va a tener ruidos molestos o actividad nocturna al lado de su casa", explican desde Vecinos Organizados.

La trampa de las excepciones (es decir el uso sistemático de excepciones normativas para permitir construcciones que violan los códigos de planeamiento urbano, genera una serie de fuertes conflictos urbanos y sociales.

En principio, aunque el permiso se otorga legalmente a través de ordenanzas votadas por el Concejo no tiene legitimadad, ya que ignora el Código de Ordenamiento Urbano diseñado para el bienestar de la comunidad.

Entre los efectos peligrosos de estas excepciones, en Hurlingham preocupa el aumento desmedido de la altura y densidad de los edificios en zonas donde por el Código Urbano actual no están permitidos, dado que pueden colapsar los servicios básicos, como agua, cloacas y electricidad, que no fueron dimensionados para carga que requiere la reforma urbana del COU 2025.

Asimismo, las excepciones suelen promover la demolición de casas históricas para construir torres, eliminando pulmones de manzana y reduciendo la proporción de espacios verdes por habitante. En la práctica, estas obras no aportan algún beneficio en la infraestructura de la zona donde se emplaza.

En otro orden, los urbanistas sostienen que estos edificios levantdos vía excepciones fomentan un modelo de "planificación fragmentada", donde el mercado inmobiliario dicta el crecimiento de la ciudad por encima de la planificación estatal.

A finales de 2025 y principios de 2026, el debate se intensificó en Hurlingham debido a la aprobación del nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU 2025), denunciado por vecinos y espacios políticos como una herramienta para legalizar lo que antes se hacía vía excepciones.

En ese sentido, en diciembre de 2024 el Concejo votó la aprobación de numerosos edificios que superaban en altura o densidad lo establecido en el Partido.

En esa ocasión se apeló a las excepciones. De los 19 concejales que integraban el legislativo local en ese momento (por el fallecimiento de Bertinat y las trabas del oficialismo para que Micaela Navill asumiera en su lugar y se completaran las 20 bancas), a excepción de Julio Medina, todos votaron a favor de una veintena de excepciones, entre ellas el emprendimiento en el Hurlingham Club, un edificio en Jauretche y Vergara y otro más en Vergara, también cerca de 5 esquinas.

Tras la movilización de vecinos que acudieron a colegios de profesionales para advertir sobre las posibles consecuencias del COU 2025, ingenieros y arquitectos estimaron que las cañerías cloacales y el suministro eléctrico de Hurlingham, dimensionados para casas bajas, no soportarían la densidad de los nuevos edificios que promueve la reforma urbanística.

Asimismo, la reducción de suelo absorbente en un distrito atravesado por los arroyos Morón y el río Reconquista aumenta el riesgo de inundaciones. En ese sentido, se denuncia que el proceso del COU 2025 no siguió los protocolos de la Ordenanza 8516, que exige comisiones técnicas y plazos de estudio prolongados antes de modificar el código urbano. 

En tanto, ante la espera de que el COU 2025 no sea homologado por Provincia de Buenos Aires y deba ser rediscutido en el Concejo, Vecinos Autoconvocados plantean su reclamo por "un COU participativo y democrático, que respete la identidad de los barrios y la forma de vida de los vecinos de Hurlingham".